Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?

Wie finde ich ein für mich passendes Grundstück?

Die ersten Anlaufstellen für die Suche sind für viele sicherlich die großen Immobilienportal. wie Immoscout24.de oder Immowelt.de. Hier werden die meisten zukünftigen Bauherren Ihre Suche beginnen. Viele private Verkäufer oder Makler bieten hier Ihre Grundstücke an. Neben diesen großen Portalen sind auch die Anzeigen bei ebay-kleinanzeigen.de eine Blick wert. Was viele Bauherren nicht wissen: Jede Gemeinde bietet über das jeweilige “Bauamt” oder die “Bauberatung” eine sehr effektive Anlaufstelle. Die zuständigen Mitarbeiter kennen nicht nur alle freien Grundstück in den öffentlichen Baugebieten, oft haben die Behörden auch direkten Kontakt zu privaten Verkäufern im Ortsgebiet. Eine weiter sehr effektive Alternative ist auch der Kontakt zu Maklern mit einem “Grundstückservice”. Was hier aber wichtig ist: Was bekomme ich für mein Geld! Oft gibt es hier auch nur Links zu den Angeboten in den großen deutschen Portalen. Gerade wenn man als Bauherr hier Geld in die Hand nimmt, ist es wichtig nach dem Eckpunkten der Dienstleistung zu fragen.

Tipp vom Experten: Nicht nur in den großen Portalen suchen. Vor Allem die örtlichen Behörden im Wunschgebiet haben oft sehr gute Informationen über freie oder zu verkaufende Grundstücke. Aber auch ein Makler oder Neubauberater mit einem guten Grundstückservice können bei der Suche hilfreich sein.

Welche Nutzung ist für mein Wunschgrundstück erlaubt?

Nicht alle Flächen innerhalb einer Gemeinde, die zum Verkauf stehen, sind nicht automatisch auch Bauland. Es gibt vier Arten Grundstücksflächen, die es zu unterscheiden gilt und die aus rechtlicher Sicht nicht immer bebaut werden dürfen.

  • Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung: Der Name sagt alles. Hierbei handelt es sich um Flächen/Grundstücke die ausschließlich für die oben genannte Nutzung vorgesehen sind. Der Quadratmeterpreis ist hier sehr niedrig. Eine Bebauung ist hier nicht ohne weiteres möglich.
  • Bauerwartungsland: Als Bauerwartungsland werden Flächen innerhalb von Gemeindegebieten definiert, die in naher Zukunft für eine Bebauung vorgesehen ist. Für diese Flächen wurde noch nicht erschlossen, d.h. es sind noch keine an die Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet vorhanden. Auch preislich liegt es zwischen Ackerland und Bauland.
  • Bauland: Als Bauland werden Grundstücke bzw. Flächen bezeichnet, die auch tatsächlich bebaubar sind. Zwar gibt es auch hier auch Regeln, die man als Bauherrn beachten muss. Fragen Sie im Bauamt bzw. bei der Gemeinde nach einem Bebauungsplan für das von Ihnen gewünschte Grundstück.

Tipp vom Experten: Vermeintlich günstige Grundstücke sind nicht immer Schnäppchen. Erwerben Sie 100m² landwirtschaftliche Nutzfläche können Sie hier auch nur Rüben und Salat anbauen. Fragen Sie gleich beim Erstkontakt, ob es sich um Bauland handelt und ob der Verkäufer vielleicht einen Bebauungsplan dazu hat.

Teilerschlossen oder voll erschlossen: Was ist der Unterschied?

Nicht jedes Grundstück ist bereits für den Bau Ihres Traumhauses bereit. Hier gilt es vor allem darauf zu achten, wie der Grad der Erschliessung des Grundstückes ist.

  • Rohbauland/rohes Bauland: Das Grundstück ist noch nicht erschlossen, d.h. es geht weder ein Weg oder eine Straße zum Grundstück, noch wurde das Grundstück an Frischwasser, Kanal, Strom, Kommunikation usw. angeschlossen.
  • Grundstück teilerschlossen: Im Gegensatz zum voll erschlossenen Grundstück fehlt hier eventuell die Zuwegung oder der Kanal.
  • Grundstück voll erschlossen: Alle nötigen und in der Gemeinde vorhandenen Medien (Gas, Wasser, Strom, etc) sind im oder am Grundstück anliegend vorhanden. Auch kann das Grundstück über einen Weg oder über eine Straße erreicht werden.

Als Bauherr sollte man auch ggf. ins Auge fassen, dass je nach Erschließungsgrad später noch Kosten auf einen zukommen können. Bei Rohbauland z.B. ist zwar eventuell eine Erschließung schon kalkuliert, ob die Baufirma später aber mit der Kalkulation zurecht kommt steht nicht fest. Oft ändern sich bei 1. und 2. noch die Kosten für die Erschließung des Grundstückes. Bei 3. sind bereits alle Kosten der Gemeinde oder dem Verkäufer bekannt.

In einigen Fällen kann es auch sein, dass der Verkäufer zwar ein voll erschlossenes Grundstück besitzt, die Kosten für die Erschließung aber noch nicht voll bezahlt hat. Diese Kosten müssen Sie als Käufer später tragen.

Achtung! Voll erschlossen ⧧ Voll erschlossen! Bei voll erschlossenen Grundstücken kommt es für Bauherren auch darauf an, wo die Medien (Gas, Wasser, Strom, Kanal, etc.) liegen. Liegen diese in der anliegenden Straße muss diese geöffnet und auch wieder geschlossen werden. Hier kommen deutlich höhere Kosten auf den Bauherren zu, als wenn die Medien bereits im Grundstück liegen.

Tipp vom Experten: Fragen Sie nach dem Grad der Erschließung und vor allem auch nach den zu erwartenden Kosten für eine Erschließung. Auch sollte der Verkäufer unbedingt nach noch offenen Erschließungskosten gefragt werden. Ein weiter wichtige Frage: Wo liegen die Medien? Ein Makler oder Verkäufer sollte Ihnen hier genau Auskunft geben können.

Ruhige Lage? Prüfen Sie genau!

Prüfen Sie auf jeden Fall das Umfeld eines Baugrundstücks vor dem Kauf genau. Gerade Industrie,Gewerbebetriebe, eine Straße oder eine Bahnlinie erzeugen oft viel Lärm. Besichtigungen an einem Sonntag werden Ihnen in Bezug auf Lärm oft ein falsches Bild geben. Auch wenn die Lärmquelle einige Meter weg ist, kann der Geräuschpegel am Grundstück und später im Haus doch unangenehm werden.

Tipp vom Experten: Besichtigen Sie Grundstücke auf jeden Fall mehrfach und zu verschiedenen Zeiten. Bei Google-Maps kann man sehr gut viel befahrene Straßen oder Eisenbahnlinien erkennen.

Was steckt unter meinen Traumgrundstück

Immer wieder erleben Bauherren, dass Ihr Traumgrundstück sich in einen Alptraum verwandelt. Denn der Schein über der Erde und der vermeintlich günstige Preis trügen oft. Verläuft z.B. ein städtischer Kanal, eine Stromleitung, etc. diagonal durchs Grundstück, wird eine Bebauung schwer oder ohne ein Umlegen des Störenfrieds meist unmöglich. Dieses Umlegen, sofern überhaupt möglich, bedeutet meist sehr hohe Kosten für den Bauherren. Auch Altlasten oder Schadstoffe auf der Vergangenheit können beim Bau zu enormen Problemen führen.

Tipp vom Experten: Fragen Sie den Eigentümer. Haken Sie bei der Gemeinde oder dem Bauamt nach ob Altlasten, Wegerechte oder Dienstbarkeiten auf dem Grundstück liegen.

Andreas Gleißner Neubauberater und Immobilienmakler

Andreas Gleißner

Spezialgebiete

  • Fertighaus Neubauberatung
  • Bestandsimmobilien

   Der Begriff ‚Haus‘ bedeutet für mich ‚Zuhause‘. Zuhause ist für mich, der Ort an dem wir alle unsere Zwänge des Lebens fallen lassen. Zur Hälfte unseres Lebens sind wir zu Hause – dem wichtigsten Platz in unserem Leben. Ich freue mich jeden Tag, Menschen nach Hause zu bringen!