Kaufnebenkosten in Bayern 2026: Was Käufer wirklich zahlen
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit: Beim Hauskauf in Bayern kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerhonorar obendrauf. Zusammen liegen diese Kaufnebenkosten schnell bei rund 9 bis 10 % des Kaufpreises. Wir zeigen, welche Posten genau anfallen, wie hoch sie 2026 ausfallen und wie viel Eigenkapital Käufer in der Region Hof einplanen sollten.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt neben dem reinen Kaufpreis mehrere gesetzlich oder vertraglich festgelegte Posten. Diese sogenannten Kaufnebenkosten lassen sich in der Regel nicht über die Baufinanzierung abdecken, sondern müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden. Genau deshalb ist es so wichtig, sie von Anfang an mitzurechnen.
Beim Hauskauf in Bayern setzen sich die Nebenkosten typischerweise aus drei bis vier Bausteinen zusammen:
- Grunderwerbsteuer – einmalige Steuer auf den Immobilienkauf, in Bayern 3,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten – für die Beurkundung des Kaufvertrags, rund 1,5 %.
- Grundbuchkosten – für die Eintragung von Eigentum und ggf. Grundschuld, rund 0,5 %.
- Maklerprovision – sofern ein Makler beteiligt ist; für Käufer in Bayern üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. (hälftige Teilung).
Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache – und Bayern liegt hier mit 3,5 % bundesweit am unteren Ende. Andere Bundesländer verlangen bis zu 6,5 %. Für Käufer in der Region Hof ist das ein spürbarer Vorteil: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € fallen 10.500 € Grunderwerbsteuer an statt deutlich mehr in „teureren“ Bundesländern.
Die Steuer wird nach der notariellen Beurkundung vom Finanzamt per Bescheid angefordert. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch nötig ist.
Notar- und Grundbuchkosten: rund 2 %
In Deutschland ist der Kaufvertrag für eine Immobilie ohne notarielle Beurkundung nicht gültig. Die Notarkosten sind gesetzlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis – sie sind also bei jedem Notar gleich. Üblicherweise rechnet man mit rund 1,5 % Notarkosten und zusätzlich etwa 0,5 % Grundbuchkosten, zusammen also grob 2,0 % des Kaufpreises.
Wichtig: Wird der Kauf finanziert, kommt für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ein weiterer, kleinerer Kostenposten hinzu. Dieser ist in der Faustregel von rund 2 % aber meist schon mit abgedeckt.
Maklerprovision in Bayern: hälftige Teilung
Seit Dezember 2020 gilt bundesweit: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In Bayern liegt die Gesamtprovision üblicherweise bei 7,14 % inkl. MwSt., der Käuferanteil beträgt damit 3,57 % inkl. MwSt.
Die Provision wird fällig, wenn durch die Vermittlung ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Als Käufer profitieren Sie dabei von der Marktkenntnis, der Objektprüfung und der professionellen Abwicklung – gerade in einem regionalen Markt wie Hof, in dem gute Objekte schnell vergeben sind.
Faustregel: rund 9–10 % Nebenkosten
Für einen Hauskauf in Bayern mit Makler sollten Sie als Käufer mit insgesamt rund 9 % Kaufnebenkosten rechnen (3,5 % Grunderwerbsteuer + ca. 2,0 % Notar & Grundbuch + 3,57 % Makleranteil ≈ 9,07 %). Wird ohne Makler gekauft, sinkt der Wert auf rund 5,5 %. Planen Sie zur Sicherheit lieber etwas großzügiger.
Rechenbeispiele: So viel kommt obendrauf
Die folgende Übersicht zeigt die ungefähren Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Bayern inklusive Makler (3,5 % + 1,5 % + 0,5 % + 3,57 % = 9,07 % des Kaufpreises). Die Werte sind gerundete Beispielwerte zur Orientierung.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (3,5 %) | Notar & Grundbuch (2,0 %) | Makler (3,57 %) | Nebenkosten gesamt | Gesamtbedarf |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 4.000 € | 7.140 € | 18.140 € | 218.140 € |
| 300.000 € | 10.500 € | 6.000 € | 10.710 € | 27.210 € | 327.210 € |
| 350.000 € | 12.250 € | 7.000 € | 12.495 € | 31.745 € | 381.745 € |
Schon das mittlere Beispiel zeigt: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € kommen über 27.000 € an Nebenkosten zusammen, die zusätzlich als Eigenkapital bereitstehen müssen. Banken finanzieren diese Posten in der Regel nicht mit.
So sparen Käufer bei den Nebenkosten
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Markisen oder Sauna können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an – das muss aber sauber und nachvollziehbar dokumentiert sein.
- Eigenkapital realistisch planen: Wer die Nebenkosten von Anfang an einrechnet, vermeidet Finanzierungslücken und verhandelt bei der Bank aus einer stärkeren Position.
- Region clever wählen: Im Landkreis Hof sind die Kaufpreise – und damit auch die prozentualen Nebenkosten in Euro – oft niedriger als im Stadtkern oder in bayerischen Ballungsräumen.
- Frühzeitig beraten lassen: Eine realistische Wertermittlung schützt davor, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen – und damit unnötig hohe Nebenkosten.
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Kostenlose Wertermittlung anfordernHäufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Bayern
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Bayern?
Mit Makler liegen die Kaufnebenkosten in Bayern bei rund 9 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 2,0 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Käuferanteil an der Maklerprovision. Ohne Makler sind es etwa 5,5 %.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist nur in Ausnahmefällen und zu schlechteren Konditionen möglich.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern niedriger?
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Bayern hat den Satz bei 3,5 % belassen, während andere Bundesländer auf bis zu 6,5 % erhöht haben. Für Käufer in Bayern bedeutet das spürbar geringere Nebenkosten.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. In Bayern entfällt auf den Käufer üblicherweise ein Anteil von 3,57 % inkl. MwSt.
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Quellen: Sätze und Faustwerte zu Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision (hälftige Teilung seit 12/2020) nach öffentlich verfügbaren Informationen von immobilienscout24.de, clever-immobilien.de, usw. Beispielrechnungen sind gerundete Orientierungswerte. Stand der Recherche: Juni 2026.