Investoren Briefing · KW 39 · Ausgabe 12

EZB erhöht die Zinsen – Marktpreise und neue Abschreibung für Neubauten im Blick

Nach der ersten EZB-Zinserhöhung seit längerem ordnen wir die Auswirkungen auf die Bauzinsen ein, zeigen die aktuellen Zahlen des vdp-Immobilienpreisindex und erklären die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Neubau-Mietwohnungen. Dazu drei aktuelle Kapitalanlageobjekte aus unserem Portfolio.

Finanzierung

EZB erhöht die Leitzinsen – Bauzinsen ziehen mit

Am 10. September 2026 hat der EZB-Rat alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben: Der Einlagesatz steigt von 2,25 % auf 2,50 %, der Hauptrefinanzierungssatz von 2,40 % auf 2,65 % – wirksam seit dem 16. September 2026. Die EZB begründet den Schritt mit dem Konflikt im Nahen Osten, der Preisdruck erzeuge; die Inflation werde für längere Zeit deutlich über dem Zielwert bleiben. Für Baufinanzierungen nennt Dr. Klein zum Stand 21. September 2026 effektive Zinssätze von 4,10 % bei zehn, 4,25 % bei 15 und 4,34 % bei 20 Jahren Sollzinsbindung; Interhyp bezifferte zehnjährige Darlehen am Tag der EZB-Entscheidung mit rund 4,2 %. Beide Anbieter betonen, dass Bauzinsen dem Leitzins nicht proportional folgen, sondern stärker von den Renditen am Anleihemarkt abhängen. Die nächste reguläre EZB-Ratssitzung findet am 28./29. Oktober 2026 in Frankfurt statt, Beschlussbekanntgabe am 29.10. Beispielkonditionen sind keine individuellen Angebote.

Was das für Sie heißt: Nach der ersten Leitzinserhöhung seit längerem lohnt sich ein Blick auf laufende Finanzierungen und Zinsbindungsfristen. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, sollte sich frühzeitig Konditionen sichern, statt auf eine kurzfristige Entspannung zu hoffen.

Quellen: Dr. Klein, Stand 21.09.2026 · EZB-Beschluss vom 10.09.2026 · EZB-Sitzungskalender

Markt & Rendite

vdp-Preisindex: Wohnimmobilien im 2. Quartal weiter im Plus

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) meldet für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 einen Preisanstieg von 1,9 % im Jahresvergleich und 0,3 % gegenüber dem Vorquartal. Eigentumswohnungen legten am stärksten zu (+2,6 % im Jahresvergleich), gefolgt von Eigenheimen (+2,0 %) und Mehrfamilienhäusern (+1,6 %). Der vdp-Hauptgeschäftsführer beschreibt die Entwicklung als „weniger dynamisch als in den Vorquartalen“, wobei ein fortbestehender Nachfrageüberhang weiterhin zu Preissteigerungen führe. Veröffentlicht wurde der Index am 10. August 2026.

Was das für Sie heißt: Die Preise steigen bundesweit weiter, aber deutlich moderater als in früheren Boomphasen. Für Kapitalanleger bedeutet das: Der Einstieg findet nicht mehr im Wettlauf gegen explodierende Preise statt, sondern erlaubt eine ruhigere Objektprüfung und Verhandlung.

Quelle: vdp / pfandbrief.de, 10.08.2026 (vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026)

Steuer & Energie

Sonderabschreibung nach § 7b EStG: bis zu 20 Prozent zusätzlich für Neubau-Mietwohnungen

Neben der bereits bekannten degressiven AfA gibt es für den Mietwohnungsneubau eine eigene Sonderabschreibung nach § 7b EStG: bis zu 5 % jährlich zusätzlich zur linearen AfA, im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den drei Folgejahren – macht in Summe bis zu 20 % über vier Jahre. Voraussetzung ist ein Bauantrag bzw. eine Bauanzeige im Zeitfenster nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029; maßgeblich ist das Eingangsdatum bei der Behörde, nicht der tatsächliche Baubeginn. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 €/m² Wohnfläche gedeckelt, bei einer Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² (seit dem Wachstumschancengesetz 2024). Für Anträge nach dem 31. Dezember 2022 ist zudem der energetische Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitsklasse verpflichtend, nachzuweisen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Eine Kombination mit erhöhten Absetzungen nach §§ 7h/7i EStG (Sanierungsgebiete, Denkmalschutz) ist ausgeschlossen.

Was das für Sie heißt: Für energieeffiziente Neubauprojekte lohnt sich ein früher Blick auf Bauantrag, QNG-Nachweis und Kostenobergrenze – Fristen und Deckelungen entscheiden darüber, ob die Förderung überhaupt greift. Dies ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Quelle: smartsteuer.de, § 7b EStG · Rechtsgrundlage § 7b EStG

Für alle drei Objekte liegt derzeit keine verifizierte Mieteinnahmen-Angabe vor; auf eine Renditeangabe wird deshalb bewusst verzichtet.

Haben Sie Fragen zu einem dieser Themen oder zu einem der Objekte? Sprechen Sie uns gerne an – persönlich, transparent und ohne Verkaufsdruck.

Herzliche Grüße
Ihr Team von vub makler