Eigentümer Briefing · KW 44

Was Eigentümer & Verkäufer jetzt wissen sollten

Diesmal ordnen wir für Sie ein: Die Bauzinsen sind vor der EZB-Sitzung am 29. Oktober leicht zurückgegangen, der neue IW-Wohnindex zeigt stagnierende Kaufpreise bei kräftig steigenden Mieten, der Bundestag hält den CO2-Preis für Heizöl und Erdgas 2027 im bisherigen Korridor, und die geplante Mietrechtsreform steckt in den Verhandlungen fest.

Finanzierung

Bauzinsen vor der EZB-Sitzung leicht unter Vorwochenniveau

Laut Dr. Klein lag der Sollzins für zehnjährige Baufinanzierungen zum Stand 26. Oktober 2026 bei 3,99 % (effektiv 4,09 %; Topzins, Beispiel mit 350.000 € Nettodarlehensbetrag) – eine Woche zuvor waren es noch effektiv 4,11 %. Seit Juli sind die Bauzinsen laut Dr. Klein dennoch um rund 0,8 Prozentpunkte gestiegen. Am Donnerstag, 29. Oktober 2026, entscheidet der EZB-Rat erneut über die Leitzinsen; der Einlagesatz liegt derzeit bei 2,50 %. In einer Reuters-Umfrage von Anfang Oktober erwarteten 70 von 73 Ökonomen diesmal keine Änderung, 64 von 73 aber eine weitere Anhebung auf 2,75 % im Dezember. Die Inflation im Euroraum stieg laut Eurostat-Vorabschätzung im September auf 3,8 %. Beispielkonditionen sind keine individuellen Finanzierungsangebote.

Was das für Sie heißt: Die kurze Verschnaufpause bei den Zinsen ist kein Trendwechsel – der Markt rechnet weiter mit steigenden Leitzinsen. Wer in den kommenden Monaten verkaufen möchte, sollte nicht auf deutlich günstigere Finanzierungsbedingungen für Käufer spekulieren, sondern den Preis an der heutigen Kaufkraft ausrichten und auf eine belastbare Finanzierungsbestätigung achten.

Quellen: Dr. Klein, Stand 26.10.2026 · cash-online.de, 26.10.2026

Markt & Preise

IW-Wohnindex: Kaufpreise stagnieren, Mieten steigen kräftig

Nach dem IW-Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft für das 3. Quartal 2026 (veröffentlicht am 23. Oktober 2026) stiegen die Kaufpreise bundesweit kaum: Eigentumswohnungen um 0,3 %, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Damit liegen die Preise gut 10 % unter dem Höchststand von 2022. In den sieben teuersten Städten gaben die Preise sogar nach – Wohnungen um knapp 1 %, Häuser um mehr als 2 %. Die Mieten zogen dagegen bundesweit um 4,5 % an, im Umland der Metropolen um 5,2 %. Als Hauptgrund nennt das IW die hohen Zinsen: Ein Kredit über 300.000 € mit 2 % Tilgung koste heute gut 1.600 € im Monat statt rund 1.450 € zu Jahresbeginn. Viele zahlungskräftige Haushalte weichen deshalb auf den Mietmarkt aus.

Was das für Sie heißt: Steigende Preise sind derzeit kein Selbstläufer mehr – Käufer rechnen genau und vergleichen. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, erzielt mit einem marktgerechten Angebotspreis meist schneller ein gutes Ergebnis als mit einem hohen Einstiegspreis und späteren Preisreduzierungen. Für vermietete Objekte ist die steigende Mietnachfrage dagegen ein Argument gegenüber Kapitalanlegern.

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft, IW-Wohnindex Q3 2026, 23.10.2026

Energie & Heizkosten

CO2-Preis für Heizöl und Erdgas bleibt 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro

Der Bundestag hat am 15. Oktober 2026 eine Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes beschlossen: Der nationale CO2-Preis bleibt auch 2027 in einer Spanne von 55 bis 65 € je Tonne. Hintergrund ist, dass der Start des europäischen Emissionshandels für Gebäude und Verkehr (ETS2) von 2027 auf 2028 verschoben wurde. Laut ADAC entspricht das bei 65 € je Tonne einer Belastung von bis zu 20,70 Cent je Liter Heizöl und bis zu 1,55 Cent je Kilowattstunde Erdgas (inkl. Mehrwertsteuer) – gegenüber 2026 also keine zusätzliche Verteuerung durch den CO2-Preis. Der Bundesrat muss sich noch abschließend mit dem Gesetz befassen.

Was das für Sie heißt: Für Eigentümer mit Öl- oder Gasheizung bringt 2027 beim CO2-Preis Planungssicherheit, aber keine Entlastung. Spätestens mit dem Start des EU-Emissionshandels 2028 können die Kosten stärker schwanken. Wer verkauft, sollte Heizungsart, Baujahr der Anlage und Verbrauchswerte griffbereit haben – Kaufinteressenten fragen danach gezielt.

Quellen: ms-aktuell.de, 17.10.2026 · immowelt.de, 16.10.2026

Vermietung & Recht

Mietrechtsreform: Anhörung im Bundestag, Einigung weiter offen

Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform wurde am 14. Oktober 2026 im Rechtsausschuss des Bundestags mit Sachverständigen beraten. Geplant sind unter anderem: Kurzzeitmietverträge sollen höchstens sechs Monate laufen (einmal verlängerbar auf acht Monate), Möblierungszuschläge müssen gesondert ausgewiesen werden (Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete bei voll möblierten Wohnungen), bei Indexmieten in angespannten Märkten soll die Hälfte des Anstiegs oberhalb von 3 % Inflation unberücksichtigt bleiben, und die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren soll von 10.000 auf 20.000 € steigen. Die Union fordert Lockerungen zugunsten der Vermieter, Eigentümerverbände kritisieren insbesondere die Wirkung auf bestehende Indexmietverträge. Ob und in welcher Form die Regeln kommen, ist offen.

Was das für Sie heißt: Noch ist nichts beschlossen – Sie müssen bestehende Mietverträge jetzt nicht ändern. Wer eine vermietete Wohnung mit Indexmiete oder möbliert verkaufen möchte, sollte die Entwicklung aber im Blick behalten, denn Käufer werden die künftigen Mietsteigerungsmöglichkeiten in ihre Kalkulation einbeziehen.

Quelle: haufe.de, 15.10.2026

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Ihr Team von vub makler