Investoren Briefing · KW 43 · Ausgabe 14

Zinsen geben leicht nach, Bestandsmieten ziehen an – neues Heizungsrecht verteilt Kosten neu

Kurz vor der EZB-Sitzung Ende Oktober ordnen wir die aktuellen Bauzinsen ein, zeigen die neuen Zahlen des GREIX-Mietpreisindex für das dritte Quartal 2026 und erklären, was das seit Ende Juli geltende Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter bedeutet. Dazu drei aktuelle Kapitalanlageobjekte aus unserem Portfolio.

Finanzierung

Bauzinsen leicht unter Vorwochenniveau – EZB entscheidet am 29. Oktober

Laut Dr. Klein liegen die effektiven Bauzinsen zum Stand 19. Oktober 2026 bei 4,11 % für zehn, 4,27 % für 15 und 4,36 % für 20 Jahre Sollzinsbindung (Sollzins: 4,01 % / 4,17 % / 4,26 %, bezogen auf 350.000 € Nettodarlehensbetrag). Gegenüber dem Stand vom 5. Oktober (4,17 % effektiv für zehn Jahre) haben die Konditionen damit leicht nachgegeben. Dr. Klein erwartet bis Jahresende stabile bis leicht steigende Bauzinsen und sieht den Topzins für zehn Jahre in einer Spanne von 4,0 bis 4,5 %; als Treiber nennt das Unternehmen den Iran-Krieg, Inflationserwartungen und steigende Kapitalmarktzinsen. Die nächste EZB-Ratssitzung findet am 28./29. Oktober 2026 in Frankfurt statt, die Pressekonferenz folgt am 29. Oktober; danach tagt der Rat noch einmal am 16./17. Dezember. Beispielkonditionen sind keine individuellen Angebote.

Was das für Sie heißt: Die leichte Entspannung ist kein Trendwechsel. Wer eine Finanzierung plant, kann das aktuelle Niveau für eine Angebotsanfrage nutzen – mit einem Zinssatz um 4,0 bis 4,5 % für zehn Jahre sollte jede Kalkulation belastbar sein, unabhängig vom Ausgang der EZB-Sitzung.

Quellen: Dr. Klein, Stand 19.10.2026 · EZB-Sitzungskalender

Markt & Rendite

GREIX-Mietpreisindex Q3 2026: Angebotsmieten steigen so stark wie seit Anfang 2025 nicht

Nach dem am 15. Oktober 2026 veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2026 nominal um 1,2 % gegenüber dem Vorquartal und um 3,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal – der stärkste Quartalsanstieg seit dem ersten Quartal 2025. Getrieben wird die Entwicklung von Bestandswohnungen (+1,2 % zum Vorquartal), während Neubaumieten nur um 0,6 % zulegten. Inflationsbereinigt blieb ein Plus von 0,3 % zum Vorquartal. Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 untersuchten Städte und Regionen liegt bei 14,6 €/m²; die Spanne reicht von 23,7 €/m² in München bis 6,3 €/m² in Chemnitz. Nürnberg gehörte mit +1,9 % zum Vorquartal zu den Städten mit den stärksten Anstiegen.

Was das für Sie heißt: Die Mietdynamik liegt derzeit vor allem im Bestand. Für Kapitalanleger rücken damit Bestandsobjekte mit solider Substanz in den Fokus, bei denen Mietentwicklung und Kaufpreis gut zusammenpassen. Die GREIX-Werte sind Durchschnitte großer Städte und ersetzen keine Betrachtung des konkreten Standorts.

Quelle: Kiel Institut, GREIX-Mietpreisindex Q3 2026, 15.10.2026

Steuer & Energie

Gebäudemodernisierungsgesetz: Was Vermieter beim Heizungstausch jetzt wissen sollten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und löst das bisherige Heizungsgesetz ab. Die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Heizkessel entfallen; Gas- und Ölheizungen dürfen weiter eingebaut werden. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen aber einer „Bio-Treppe“ folgen: mindestens 10 % biogene Brennstoffe bzw. Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für Vermieter wichtig: Bei Mietverhältnissen in Bestandsgebäuden werden nach einem Heizungstausch ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt, ab 2029 auch die Kosten der ersten Stufen der Bio-Treppe; für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten ist eine Härtefallklausel vorgesehen. Gegen das Gesetz werden Klagen erwartet.

Was das für Sie heißt: Wer in einem vermieteten Objekt eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt künftig einen Teil der laufenden Energie- und CO₂-Kosten selbst. Beim Kauf einer Kapitalanlage lohnt deshalb ein genauer Blick auf die Heizungsart und den geplanten Austauschzeitpunkt – das beeinflusst die Nettorendite. Details im Einzelfall bitte mit Energieberater bzw. Steuerberater klären.

Quellen: haufe.de, 30.07.2026 · GÖRG, 17.07.2026

Für alle drei Objekte liegt derzeit keine verifizierte Mieteinnahmen-Angabe vor; auf eine Renditeangabe wird deshalb bewusst verzichtet.

Haben Sie Fragen zu einem dieser Themen oder zu einem der Objekte? Sprechen Sie uns gerne an – persönlich, transparent und ohne Verkaufsdruck.

Herzliche Grüße
Ihr Team von vub makler