Investoren Briefing · KW 37 · Ausgabe 11

Zinsbindung, Mietrenditeatlas und degressive AfA im Blick

Kurz vor der EZB-Ratssitzung in dieser Woche ordnen wir die aktuellen Bauzinsen ein, zeigen die Kernzahlen des neuen Mietrenditeatlas 2026 und erklären die degressive AfA für Neubauten. Dazu drei aktuelle Kapitalanlageobjekte aus unserem Portfolio.

Finanzierung

EZB tagt in Berlin – Zinsbindung bleibt die strategische Frage

Zum Stand 4. September 2026 nennt Dr. Klein für sein Finanzierungsbeispiel effektive Zinssätze von 3,97 % bei zehn, 4,17 % bei 15 und 4,30 % bei 20 Jahren Sollzinsbindung. Am 9. und 10. September 2026 tagt der EZB-Rat ausnahmsweise in Berlin zur Geldpolitik, mit Pressekonferenz am 10.09.; die nächste reguläre Sitzung folgt am 28./29. Oktober 2026 in Frankfurt. Beispielkonditionen sind keine individuellen Angebote.

Was das für Sie heißt: Planen Sie Ihre Finanzierung nicht auf eine mögliche Zinssenkung hin. Rechnen Sie Cashflow, Tilgung und Anschlussfinanzierungsrisiko unabhängig vom Sitzungstermin durch.

Quellen: Dr. Klein, Stand 04.09.2026 · EZB-Sitzungskalender

Markt & Rendite

Mietrenditeatlas 2026: bundesweiter Schnitt bei 4,17 Prozent

Der am 18. August 2026 veröffentlichte Mietrenditeatlas von Baufi24 ermittelt für 52 deutsche Städte im ersten Halbjahr 2026 eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,17 %. Die Angebotsmieten stiegen im Halbjahresvergleich um 2,1 %, die Kaufpreise dagegen nur um 0,3 %. Spitzenreiter ist Chemnitz mit 5,77 %, gefolgt von Gelsenkirchen mit 5,16 %; unter den sieben großen Metropolen liegt Stuttgart mit 3,99 % vorn, Hamburg mit 3,0 % am niedrigsten. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 3.587 €/m².

Was das für Sie heißt: Bundesweite Durchschnittswerte verdecken große regionale Unterschiede. Für die eigene Ankaufsentscheidung zählt die lokale Marktlage – prüfen Sie Mikrolage, Mietniveau und Ist-Vermietungsstand einzeln.

Quelle: Baufi24-Mietrenditeatlas, 18.08.2026

Steuer & Energie

Degressive AfA für Neubauten: 5 Prozent pro Jahr, Frist bis 2029

Seit dem Wachstumschancengesetz können Vermieter für neue Wohngebäude eine degressive Abschreibung von 5 % jährlich geltend machen – im ersten Jahr auf die Investitionskosten, danach auf den jeweiligen Restwert. Voraussetzung ist ein Baubeginn bzw. ein rechtswirksamer Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029; maßgeblich ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag. Für Bestandsimmobilien gilt die Regelung nicht.

Was das für Sie heißt: Wer einen Neubau plant oder während der Bauphase kauft, sollte Baubeginn-Nachweis und Fristen frühzeitig mit Steuerberater und Bauträger klären. Dies ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Quelle: BMWSB, 22.03.2024 · Rechtsgrundlage § 7 Abs. 5a EStG

Für alle drei Objekte liegt derzeit keine verifizierte Mieteinnahmen-Angabe vor; auf eine Renditeangabe wird deshalb bewusst verzichtet.

Haben Sie Fragen zu einem dieser Themen oder zu einem der Objekte? Sprechen Sie uns gerne an – persönlich, transparent und ohne Verkaufsdruck.

Herzliche Grüße
Ihr Team von vub makler