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Investoren Briefing · Ausgabe 05 · Juli 2026
Cashflow, Mietrendite und der Steuerbonus der Sanierung
Bei Bauzinsen um die 4 Prozent entscheidet die Feinjustierung über den Erfolg einer Kapitalanlage. Diese Ausgabe zeigt, wie Sie mit der richtigen Tilgung Ihren Cashflow steuern, wo die höchsten Mietrenditen liegen und wie sich energetische Sanierung steuerlich auszahlt. Dazu drei aktuelle Objekte aus unserem Portfolio.
Finanzierung
Tilgung clever wählen – so steuern Sie Ihren Cashflow
Nach der ersten EZB-Erhöhung seit 2023 (Einlagensatz 2,25 %) bewegen sich die Bauzinsen weiter um die 4 Prozent; die nächsten EZB-Sitzungen am 23. Juli und 10. September setzen die Leitplanken. Bei diesem Niveau wird die Anfangstilgung zum entscheidenden Stellhebel: Eine niedrigere Tilgung (z. B. 1,5 statt 3 Prozent) senkt die monatliche Rate und verbessert den laufenden Cashflow – während die Zinsen als Werbungskosten weiter voll absetzbar bleiben. Wichtig sind dabei vereinbarte Sondertilgungsrechte, um flexibel zu bleiben.
Was das für Sie heißt: Für Kapitalanleger ist nicht die schnellste Entschuldung das Ziel, sondern ein tragfähiger Cashflow. Eine moderate Anfangstilgung plus Sondertilgungsoption schafft Spielraum – auch für das nächste Objekt. Wir rechnen die Szenarien gerne mit Ihnen durch.
Markt & Rendite
Wo die Rendite liegt – und warum der Faktor mehr verrät als der Preis
Die Zahlen 2026 sind eindeutig: In den teuren A-Städten wie München, Hamburg oder Berlin liegen die Bruttomietrenditen bei nur 2,9 bis 4,3 Prozent – in renditestarken B- und C-Lagen dagegen bei 4 bis knapp 6 Prozent. Der Schlüssel ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Faktor 18 entspricht rund 5,6 Prozent Rendite, Faktor 30 nur noch etwa 3,3 Prozent. Wer auf den Faktor statt allein auf den absoluten Preis schaut, erkennt schnell, wo sich eine Anlage wirklich rechnet – und genau hier punkten Regionen wie unsere mit attraktiven Vervielfältigern.
Was das für Sie heißt: Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist der direkte Weg zu höherer laufender Rendite. Unsere Region Hochfranken/Oberpfalz bietet genau diese Günstig-Faktoren bei stabiler Mietnachfrage. Als Faustregel für den Einstieg gilt weiterhin: ein Faktor von nicht mehr als 30.
Steuer & Energie
Energetisch sanieren – und die Kosten steuerlich nutzen
Für vermietete Objekte gilt: Energetische Maßnahmen lassen sich als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen – entweder sofort in voller Höhe oder wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt. Ein wichtiger Stolperstein ist der anschaffungsnahe Aufwand: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als Herstellungskosten und werden nur über die Abschreibung berücksichtigt. Zusätzlich fördert der Staat über die BEG (KfW/BAFA) Einzelmaßnahmen und Effizienzhäuser mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Hinweis: Der 20-Prozent-Steuerbonus nach § 35c EStG gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum – nicht für Vermieter.
Was das für Sie heißt: Mit der richtigen Planung wird die Sanierung doppelt attraktiv – sie hebt Miete und Objektwert und senkt zugleich die Steuerlast. Entscheidend ist das Timing rund um die 15-Prozent-Grenze. Wir ordnen die energetische Substanz jedes Objekts für Sie ein.
Objekt-Spotlight
Drei Kapitalanlageobjekte aus unserem Portfolio
Ausgewählte Angebote, die wir Investoren aktuell empfehlen:
Objekt 1 · Gewerbe · Renditestark · Neu
Renditestarkes Gewerbeanwesen – Hof
Einzigartige Investmentchance: großzügiges Gewerbeanwesen in Hof auf weitläufigem Grundstück – vielseitig nutzbar und mit attraktivem Renditeprofil.
| Kaufpreis | 2.300.000 € |
| Grundstück | ca. 6.292 m² |
| Objektart | Gewerbeanwesen |
| Rendite | auf Anfrage |
| Objekt-Nr. | VUB0001617 |
Objekt 2 · Gewerbe · 9,5 % · Preisreduktion
Renditeobjekt mit 9,5 % – Tirschenreuth
Ein Paradebeispiel für einen niedrigen Kaufpreisfaktor: Gewerbeimmobilie (Diskothek, Spielothek, Bistro, Parkplatz) mit großer Nutzfläche – jetzt zusätzlich im Preis reduziert.
| Kaufpreis | 1.000.000 € |
| Rendite | 9,5 % |
| Nutzfläche | ca. 1.348 m² |
| Grundstück | ca. 7.000 m² |
| Objekt-Nr. | VUB0001866 |
Objekt 3 · Wohnen · 6 Einheiten
Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten – Hof
Solides Wohninvestment in bester Lage in Hof: sechs Einheiten, breite Mieterzielgruppe und stabile Nachfrage – ideal für den langfristigen Vermögensaufbau.
| Kaufpreis | 1.100.000 € |
| Wohnfläche | ca. 384 m² |
| Grundstück | ca. 884 m² |
| Einheiten | 6 WE · 12 Zimmer |
| Objekt-Nr. | VUB0002032 |
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Steuerangaben sind allgemeine Information und ersetzen keine individuelle Steuerberatung.